AVALUO DE TERRENO METODO RESIDUAL
El método residual es un proceso para valorar un terreno, bajo la siguiente premisa: cuanto estaría dispuesto a pagar un inversionista o promotor inmobiliario por
un terreno dado un porcentaje de ganancias definido. Es un método de
sustracción, de ahí el nombre de residual.
Es un método sencillo y rápido para
conocer la factibilidad de un proyecto, a este tipo de métodos se les dice
"de servilleta" por su rapidez ("back of the envelope"). Se
inicia haciendo un análisis de cuánto se podría ganar (ingresos potenciales) y
se descuentan todos los gastos que se incurren en el proyecto inmobiliario.
Requerimientos para el cálculo, se debe
conocer la siguiente información:
Precio de venta del producto terminado
¿Cuánto puede obtener de la venta del producto inmobiliario construido en las
condiciones actuales de mercado?
Costos de construcción del producto inmobiliario.
Si desconoce los costos involucrados en la construcción, le será de gran ayuda
el formulario preparado con costes estándar.
¿Cuánto puede construir en la superficie de terreno
disponible? El cociente que se obtiene de dividir
la primera cantidad entre la segunda se conoce como coeficiente de
edificabilidad. En Venezuela se conoce como % de Ubicacion y se encuentra establecido en la zonificacion del terreno establecida en las ordenanzas municipales donde se ubique el terreno.
La edificabilidad o intensidad de
uso del suelo es la máxima cantidad de metros cuadrados edificables por
cada metro cuadrado de superficie. Imagina que tienes un terreno de 1000 m2 y te
dejan edificar un casa de 200 m2 de planta, en dos plantas. Es decir, 400
metros en total. La edificabilidad será 0.40.
Los terrenos valen por su
potencial como terreno para una estructura o instalación, para utilizarse en la
agricultura o como derecho de vía. Si el terreno tiene potencial para algún uso
específico y, además, existe demanda para tal uso, entonces el terreno adquiere
valor.
El uso que produzca el mayor y
mejor uso debe estar legalmente permitido, ser físicamente posible,
económicamente viable y debe lograr la máxima productividad. Estos criterios
frecuentemente son considerados en secuencia. Las pruebas de uso legal y
posibilidad física, deben aplicarse antes de las pruebas de viabilidad económica
y productividad máxima
